有一句俗话这样说道：如果想在葡萄酒行业赚取一点蝇头小利，那么你从一开始就要舍得投入巨资！
——亨蒂巷酒庄销售与市场部总监 妮可(Nikki Palun)
也有些人说买了一座葡萄园或酒庄后往往不是无利可图的问题，而更多是如何才能避免自己血本无归，颗粒无收。因为这个行业对资金投入的要求颇高，投资回报率又太低，只有在若干年之后才有可能够扭亏为盈。
在过去几年中，越来越多的中国投资者正在不断尝试投资或直接购买澳大利亚的葡萄园和酒庄。原因是多方面的。有些公司是为了保证葡萄酒能够长期供应给他们在中国的商业运作。而另外一些公司只想要购买一座可供”展示”的酒庄，以便向他们的中国合作伙伴证明其产品的纯正血统。同时还有那些来自中国的个人买家，通过购买酒庄固定资产作为确保其获得澳大利亚永久居留权的一种方式。
不管出于何种投资目的，购买任何种类的资产都不可能万无一失。对于每一位投资者来说——无论其来自中国或世界其它地方——总有一些关键的考虑因素需要反复斟酌。
首先，要判断你的投资动机。你是想要购买一座风景如画的葡萄园向你的客户展示，还是希望购买一份可以实际运营的资产，让你的投资得到相应回报？如果是前者，那么你购买的酒庄必须要有美不胜收的自然景色、毗邻大都市、并且在主要道路上。
但事实是：这几个方面都不能保证你能够酿造出优质的葡萄酒。如果你对酿造优质葡萄酒这件事的态度非常认真——无论是哪个价格层面——那你就需要仔细评估葡萄园的位置和它的”terroir”——这个专业术语来自法语，可译为”一个地区的感觉”，它还概括了葡萄园的气候（包括地域气候和本地气候）、土壤、地形和当时的天气。所有的厨师都心知肚明：如果在一开始只准备了质量较差的食材，那你永远也不可能烹调出山珍海味。葡萄酒也毫不例外。
仅仅基于风景秀丽和位置有利而购买一座酒庄的另一个消极后果是：你将发现自己无法和优秀的酿酒师或葡萄栽培师合作，只能退而求其次，不得不选择一些本地的二流合作方。
葡萄酒产区也是影响酒庄出售价格的一个重要因素。整个澳大利亚有65个葡萄酒产区，但被中国认可并欣赏的仅是一小部分。其中最有名的是南澳大利亚州的巴罗莎、麦嘉伦谷和古纳华拉；维多利亚州的雅拉谷和莫宁顿；和西澳大利亚州的玛格丽特河地区。这些葡萄酒产区都能够根据各自的风土条件，精心打造别具一格的独特风格，以及独一无二的葡萄品种。至关重要的一点就是：你对每片葡萄酒产区酿造的葡萄酒风格都必须了如指掌，才能确保葡萄酒成品能够满足你在中国的目标群体。例如，你的客户比较青睐酒体饱满、酒精度数高、而且口味丰富的红葡萄酒吗？那就应该在巴罗莎购买一座酒庄；或者，你的客户比较青睐更清淡、更细腻、更优雅的葡萄酒？那或许你需要在一个更加凉爽的葡萄酒产区（如雅拉谷和莫宁顿）选择一座酒庄。
一旦选定了某个葡萄酒产区，你就需要和当地的各种顾问紧密合作——如房地产经纪、工程师、规划师、律师等等，直到你找到完全符合要求的酒庄。与此同时，你还要确保和自己携手合作的都是得到当地社区高度推崇和极大肯定的专家，而不是和你在互联网上邂逅的、或是你首次访问该葡萄酒产区时认识的第一个人。这个过程可能需要相当长的一段时间，所以请你务必做好准备，耐心等待。因为”失之毫厘、差之千里”，一旦购买失误，其结果就是长期遭受不可挽回的经济损失。
要避免被一些错误的建议所误导，唯一的方法就是要让自己学会如何鉴别优质酒庄的几大主要构成因素。或者，你可以聘请若干名独立的第三方顾问来形成一份报告，将葡萄园的每一个方面都进行深入剖析——无论优势还是劣势。
您需要了解它的主导风向、日照时数、降水量、海拔高度的影响、葡萄园对阳光的朝向、遭受霜冻的可能性、以及到海洋和山脉的大致距离等。所有这些因素都会在很大程度上影响葡萄的品质。
在评估葡萄树的时候，你需要询问土壤类型、排水、根茎、品种、嫁接、棚架、行距、行向、灌溉、葡萄园管理，以及上述每个体系对种植出的葡萄会产生何种影响。仔细询问树木疾病状况和疾病控制方式，以及昆虫和动物病虫害的防治方法。例如，某些葡萄园有一个相当头疼的问题：葡萄在收获之前就全部被鸟儿吃光了！葡萄园不得不用网布覆盖，因此产生了额外的葡萄园材料和人工费用。
土壤管理同样值得深入探讨。酒庄目前的所有人到底使用了化肥和除草剂，还是有机/生物动力法？人造的化学物质会降低土壤的健康状况和内部结构，这反过来又将影响葡萄酒成品的整体质量。要确保你能够获得所有的葡萄园喷雾制度，以及所有的害虫/疾病记录。
在澳大利亚获得水源也是一个关键因素。这个葡萄园是否已经取得了自动供水权？你是否可以在酒庄周围抽取天然水源？还是必须依靠降雨来作为灌溉水源？酒庄现有多少个水库，它们是否状态良好？澳大利亚经常遭遇漫长的干旱期。在得不到充足水源的情况下，你的葡萄树很可能损失严重。
澳大利亚某些地区还遭受到根瘤蚜的影响。这是一种螨虫，会缓慢地侵袭葡萄树根茎。如果根茎不加以保护，葡萄树就会被这种虫害破坏殆尽。你务必查明这个葡萄酒产区是否受到根瘤蚜的影响。如果这里就是根瘤蚜的活跃区域，那这个葡萄园采取了何种措施防止它的入侵？如果所有葡萄树的根茎对根瘤蚜都没有抵御力，那重新种植这个葡萄园在长远来看需要哪些方面的投资？
在土地界线、标牌、规划的公共工程、区域划分、许可证等等方面，一定要做好你的尽职调查。举例来说，几年前雅拉谷的地方议会决定沿着梅尔巴公路铺设一套新的供水管道系统，这导致很多酒庄损失了一部分他们最好的葡萄树。房地产代理和地方议会往往能够提供这类信息。
在评估完葡萄园后，还有必要对酒庄建筑及设备进行深入调查。需要指出的第一点是：拥有一栋漂亮建筑的酒庄并不能代表它酿造的葡萄酒有多么高的品质。千万不要被靓丽的外表所迷惑！
你要花钱请人来进行一次房屋检验，以检查它是否存在任何结构性损坏和危险性的建筑材料（如铅、石棉；或任何虫害问题，如白蚁）。查明这栋建筑是否能做到高效节能——澳大利亚许多新建的酒庄现在都已经在屋顶上安装了太阳能电池板，以降低整体能源成本。要了解这栋建筑采用的是何种绝缘材料，以及在葡萄收成和瓶装酒运输时，最便捷的路径在哪里。
下一个步骤就是要获得随酒庄一同出售的生产设备的完整清单，它不仅能显示出设备的使用时间和目前状况，还能显示出设备是否仍在保修期内、或受制于共同所有权或租赁协议。有些酒庄在出售时会将全套设备一起出售，而另外一些酒庄则可能将某些设备和邻近的酒庄共同使用，或由承包商负责管理。
酒庄在清洗过程中会消耗大量的水，尤其是在葡萄收成的最佳年份。分析一下目前安装的是何种废水处理系统，因为这方面会受到极其严格的政府管制。
酒庄的卫生清洁至关重要。如果有迹象表明这座酒庄的卫生条件较差，那么它很有可能会存在长期困扰的有害细菌、霉菌和酵母菌等问题，这些因素对葡萄酒的质量有百害而无一利。
不仅如此，大多数酿制葡萄酒的酒庄作为一个正常营运的公司而出售，购买者则必须接管这家公司的所有商业协议和义务，其中包括所有的劳动合同。因此，在斥资购买前和员工建立法律关系就变得极其重要。在购买的当天，所有的相关信息（如员工的工资、奖金、病假和节假日福利等）都应更新到最新数据。
库存的葡萄酒，无论是在酒缸、酒桶或酒瓶内储存，通常都不包含在出售价格里。如果要购买这些库存，必须另行谈判。因此，库存的样品需要经过品鉴并在实验室进行独立的分析，才能确定其质量水平、目前或潜在的价值。对于尚未进行采摘工作的葡萄树所累积的任何日常支出（如修剪、喷雾等的成本），卖家可能会期望买家赔付相关费用。
应在购买前预先核实酒庄的任何商标（通常是酒庄名称）是否合法存在并受到法律保护，因为这会构成购买过程中商誉元素的重要组成部分。
如果上述所有方面都已被调查清楚，那你接下来就需要仔细检查酒庄目前所有人的财务报表。务必对该公司的财务报表安排一次独立的财务审查，以确定该公司在标准化基础上的盈利情况。举例说明：如果酒庄的目前所有人非常积极的参与日常运营，那你就需要将雇用另一个替代劳动力的额外成本计算在内。查看一下目前所有的收入和支出，并判断一旦购买这片酒庄的话，这些收支是否也会延续下去。
通过对该公司的各个方面展开尽职调查，你对公司到目前为止的运营状况也会有一些清楚的概念。一个值得信任的酒庄所有人在把酒庄放在市场上出售前，就应该将所有必要的信息都准备妥当；并且应该主动的对你开诚布公，把任何对此次出售有潜在影响的未涉及方面向你逐一澄清。在协商过程中，常常会出现一些新的议题浮出水面（如进出通道、土地界线或环境问题等等），这些都可能导致交易达成的延迟和成交价格的增加。如果酒庄目前的所有人不愿及时透露必要的信息，这个信号往往表明本次投资可能会问题重重。
总之，购买酒庄资产需要三思而后行。虽然拥有一座葡萄园或酒庄的想法在表面看来如此吸引人，或”浪漫梦幻”，但现实却完全截然相反。投资回报率可能很低，甚至很多年下来都入不敷出。而且，公司在先期的投资之外，还需要注入大量的资金才有可能走向成功。光有热情是不能当饭吃的！
然而，对于那些真正想要投身于澳大利亚葡萄酒行业的投资者来说，所获得的回报将远远超出那份资产损益表的范畴。你的生活方式将发生潜移默化的变化，逐渐转型为彻彻底底的高品质生活——你将品尝优质的葡萄酒、品味新鲜食材烹制的美食、和一些兴趣勃勃的朋友分享经验、并且享受世界上最美丽的那道风景。
总而言之，你一定要进行最为合适的尽职调查，高瞻远瞩，将这份丰厚的家产留给你的后人享用。
